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上半年房地产数据发布,房价仍有较大上涨压力
2018年07月19日 15:23 来源:光明网 作者:盘和林 字号

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  7月16日,统计局网站发布了房地产开发销售状况月度报告,对2018年上半年房地产市场发展状况进行了总结公示。报告显示,2018年1-6月,全国房地产开发投资55531亿元,同比增长9.7%,其中住房投资所占比重为70.2%,同比增长13.6%。在上半年房地产市场的严厉调控下,个位数的增长速度基本符合预期。

  房屋代售面积下降明显,从供需角度来说,进入补库存的供方市场。此外,目前房地产市场处于高位发展阶段,由于高位惯性,房地产市场开发投资保持温和涨幅将是未来一段时间的趋势。不得不提的是,上半年新开工房地产较同时期增长11.8%,这一增长率或传递出一个新信号:伴随三四线城市去库存任务的完成,房地产去库存动力逐步减弱,房地产行业将迎来补库存周期。

  事实上,房地产新开发保持良好增长率的原因是多方面的。大多数房地产企业或多或少都会有购地库存,无论从保值增值的角度来说,还是从企业战略转型的角度来说,新建投资都是必要的选择。企业在转型期需要房地产开发投资为新业务投资开发输血——利用自身的土地储备,开发投资房地产,一方面有利于资产的保值升值,建立起天然的风险防范墙,另一方面又有利于企业的转型和多元化经营。

  房价涨幅依旧有利可图,是新开工数量不减的另一原因。虽然房价上涨幅度正在收窄,不过上半年全国商品房的成交价格依旧达到8678元/平方米。售房买房的利润增长空间略有下降,但是根据垄断竞争市场均衡理论,只要有利润,市场将不能达到动态平衡点。大企业此时通常的做法是稳定或者扩张市场份额,中小企业则是不断地进入、退出市场,代代更迭。上涨周期超过37个月的房价,之后仍旧可能保持温和的上涨趋势。

  目前租赁市场、二手房市场发展不健全,信息不完全,整个房地产供求关系并未得到真实反映,供给侧变化需谨慎。市场所显现出来的供给减少的状况,或许是房地产市场结构不均衡扭曲导致,现实很有可能是二手房市场房源充裕并微幅增长,而可流通新房的数量却在减少。这种情况下,新建开发反而会进一步刺激房价。

  值得注意的是,2018年上半年土地购置面积同比增长达到7.2%,而待售面积是下跌的,6月底房屋待售面积跌幅为14.7%,虽然跌幅在减小,但是却达到了待售面积历史新低。应该说,这是房地产行业进入补库存时代的另一例证,也从另一个侧面说明,供给减少,房价有较大上涨压力。

  购地积极性明显,一方面是企业自身维持生存所需不得不为,另一方面也是为了搭乘近期供地规模的优势,抓住良好的投资机会。有地无钱犹如有柴无火,但在资金收紧,风险、杠杆严格管控下,今年上半年房产企业到位资金却超出预期。据最新数据显示,上半年我国房地产开发企业到位资金中外资下降73.1%,国内下降7.9%,自筹资金增长9.7%。在政策使银行对房地产做出定向限贷,汇率大跌,境外融资出路被堵后,这一数据表明,企业资金来源结构正在发生变化,加快资金周转才是房产企业保持现金流的秘诀,减缓资金链压力还需靠自身。

  从此次统计局发布的数据中不难看出,房地产行业接下来将进入补库存的时期,在房价持续上涨的情况下,补库存形成的新房产资源是否会进一步刺激房地产价格的上涨,还有待商榷。但若想进一步平衡供求,避免房地产泡沫进一步膨胀,打通租赁和二手房市场,控制房价涨幅依旧是相关政策的难点和重点,房价调控政策仍需要加强。

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姓名:盘和林 工作单位:

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